01  案件概述

案涉房屋是上海CN区一套动迁分配所得的公有住房，原承租人为老父亲老张。老张夫妇相继去世之后，家中子女、外孙女以及儿媳均向物业公司提交申请，争夺这套公房的承租人身份。物业公司审核材料后，将案涉房屋承租人变更为儿媳吴某某。

    老张的大儿子张1、女儿张姐、外孙女小孙对此结果不服，将物业公司以及吴某某诉至法院，请求法院撤销本次承租人变更行为，并希望法院直接在三名原告当中重新选定新的公房承租人。吴某某作为被告委托瀛台律师徐宪杰、李皓代理本案。

    法院裁判结果：驳回老张1、张姐、小孙全部诉讼请求； 案件受理费 80 元，由三原告共同承担； 物业公司把承租人变更为吴某某的行为予以维持，吴某某继续担任案涉公有住房承租人。

02  本案依据的法律法规

1、《中华人民共和国民法典》第三条，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

2、地方规范性文件：《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房规范【2024】5 号） 共同居住人一般条件：承租人死亡时，在该承租房屋处实际连续居住一年以上，本市无其他福利性质住房； 例外条款：在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，实际居住，可以不受连续居住一年、他处住房条件限制

03  法院判决

物业公司将公房承租人变更为儿媳吴某某，该变更行为是否合法有效，是否应当予以撤销； 老张、张姐、小孙三人是否具备案涉公房承租人资格，法院是否有权直接在三人之中指定新承租人； 子女对老人出钱出力赡养照料，是否可以据此取得公房承租权，公房承租权是否属于遗产可以继承分割。

     双方意见：原告方老张离婚之后名下没有住房，老人过世后一直在案涉房屋内居住照料；女儿张姐长期居住于此，承担老人医疗费、物业费，对父母尽到主要赡养义务；外孙女小孙幼年便寄养在外公外婆家中，户籍落户二十余年，长期在此生活，同样承担赡养照料工作。

    原告提出，儿媳吴某某与儿子老张早年享受过单位福利分房，后期很少照料老人，甚至没有参与老人葬礼，不属于案涉房屋共同居住人。原告认为应当优先在原承租人的子女之中选定承租人，请求法院撤销物业公司的变更决定，由法院在三原告当中指定承租人。

    被告吴某某、第三人老张明（代理：李皓、徐宪杰，北京瀛台律师事务所） 吴某某属于案涉房屋原始动迁安置对象，1984 年户籍迁入案涉房屋之后从未迁出，早年长期实际居住，符合公房承租人变更的各项条件。

    老张户口不在案涉房屋，直接丧失承租人资格；张姐有福利分房经历；小孙不满足共同居住人连续居住一年以上的法定标准。公房承租权并不是遗产，赡养义务履行情况不是判断承租人资格的法定条件，物业公司办理变更认定事实清楚、适用政策正确，应当维持该变更结果。

    被告物业公司 物业公司依据沪房规范〔2024〕5 号文件办理承租人变更。张姐存在福利分房经历予以排除，小孙为外孙女，不属于原承租人子女，因此确定吴某某为新承租人，整个办理程序合法，不认可原告诉讼请求。

    法院认定事实与裁判说理：案涉公房源自 1984 年动迁安置，原始安置对象包含老张夫妻、老张明、吴某某等人。吴某某 1984 年户籍迁入案涉房屋且从未迁出，属于原始动迁安置对象。按照政策规定，在本处结婚的配偶，实际居住的，可以不受连续居住一年、他处住房条件的限制。据此物业公司认定吴某某具备承租人资格，事实认定与政策适用并无错误。

    法院对三名原告的资格逐一审查否定：老张户口不在案涉公房，即便离婚后无房居住、对老人尽赡养义务，也不能突破户籍这一硬性法定条件，不具备承租人资格；张姐曾经取得福利性质分房，该经历是公房承租人资格审查的重要考量因素，不符合承租人条件；小孙是原承租人的外孙女，也并非原始动迁安置对象，不具备被指定为承租人的资格。

    本案核心裁判观点：公有住房租赁权不属于遗产。亲属身份、赡养付出，不能直接等同于取得公房承租资格。公房承租人变更审查，重点看户籍、原始动迁安置身份、实际居住情况、福利分房历史等法定要素，赡养属于道德层面考量，并非取得承租权的法定条件。原告诉请撤销变更、申请法院直接指定承租人，缺乏事实和法律依据，全部予以驳回。

04  本案代理律师建议

本案代理律师徐宪杰、李皓：本案是适用沪房规范〔2024〕5 号处理公房承租人变更的典型案例，很多当事人存在认知误区，把赡养付出、亲属血缘当成取得公房承租权的核心依据，但公房使用权不属于遗产，有明确的政策审查要件。本案中，我方当事人吴某某既是房屋原始动迁安置对象，又是在本处结婚的配偶，户籍长期在册，依法可以适用政策例外条款，不受部分共同居住人条件约束。

     公房纠纷中，户籍、房屋动迁来源、福利分房历史是硬性审查要点，即便实际赡养老人、家庭内部付出较多，如果不满足政策要件，也无法取得承租人资格。同时要厘清司法与行政边界：物业公司有权依法指定承租人，法院仅审查物业变更行为是否合法，不会直接代替物业另行指定承租人。建议家庭内部在老人在世时，提前梳理户籍、动迁安置、福利分房相关证据，提前协商处理承租权事宜，避免老人过世后家庭成员产生诉讼对立。