01  案件概述

甲先生向某房地产开发公司购置一套商铺，仅签订《商品房认购协议书》，主张已经付清全部购房款。案涉房产尚未过户登记，仍然登记在开发商名下。 后续开发商陷入债务纠纷，该商铺被法院查封。甲先生提出执行异议被裁定驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求法院解除商铺查封、确认房屋归自己所有。 

    本案被告开发商经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席审理。申请执行人及轮候查封的第三人由李皓律师代理应诉。

法院审理后判决：1. 驳回原告甲先生诉讼请求。（解除查封、确认所有权全部不予支持）；2. 案件受理费一万余元，全部由原告自行承担。

02  本案依据的法律法规

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条【一般不动产买受人保护】：

   金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，须同时满足：①查封前签订合法有效的书面买卖合同；②查封前合法占有不动产；③支付全部价款；④非因买受人自身原因未办理过户登记，方可排除执行。

2. 第二十九条【商品房消费者（住宅）特殊保护】：仅适用于居住用途商品房，需同时满足：①查封前签订合法有效的书面买卖合同；②所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；③已付价款超过合同约定总价款 50%。商铺不适用该条生存权优先保护规则。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条：案外人执行异议之诉，由案外人承担举证责任；举证不能，承担不利后果。

03  法院判决

原告（购房人）意见：原告 2020 年与开发商签订《商品房认购协议书》，主张已支付全部购房款；因开发商不予配合，始终未能办理过户登记，房屋实际应归原告所有。法院查封案涉房产损害其合法权益，请求排除强制执行并确认物权。提交认购协议、收款收据、第三方公司转账凭证作为证据。

    申请执行人、轮候查封第三人（李皓律师代理）抗辩要点：《商品房认购协议书》不等同于合法有效的商品房买卖合同。按照《商品房销售管理办法》第十六条，商品房买卖合同需要具备交付、办证、违约责任等必备条款，案涉认购协议缺少上述核心内容，不属于可排除执行的书面买卖合同，亦未办理预告登记。

    查封前未形成合法占有。原告不能提交钥匙交接、收房、装修、水电缴费等占有证据；房屋长期空置，不满足《执行异议复议规定》第 28 条 “查封前合法占有不动产” 的要件。

    付款证据链条存在重大瑕疵。款项从第三方工程公司转出，收款方并非开发商，转账未备注购房用途；无法证明该第三方账户由原告实际控制，仅凭开发商出具的收据，不足以证明案涉商铺购房款已实际付清。

    案涉房产为商铺，不能适用住宅消费者特殊保护（第 29 条）。29 条保护对象是用于居住的商品房，本案系经营性商铺，原告也未举证案涉房屋系其唯一居住住房。

    查封时房产登记在开发商名下，无抵押、无预告登记，人民法院查封行为合法，应当驳回原告诉讼请求。

    被告（开发商）：经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，未提交答辩及证据。

     本案争议焦点：购房人甲先生对案涉商铺，是否享有足以排除强制执行的民事权益？

    法院查明关键事实：1. 案涉商铺查封于 20250619；原告仅签署认购协议书，没有签署正式商品房买卖合同，没有办理预告登记。2. 大额转账出自第三方工程公司，收款账户不是开发商，转账没有备注购房用途；原告无法充分证明该第三方账户由自己实际控制，不能证实该笔转账对应本案商铺购房款。虽持有开发商出具收款收据，但转账流水链条断裂。3. 原告庭审自认：案涉商铺在查封之前处于空置状态，没有实际占有使用，没有房屋交接、占有相关书面材料。法院裁判观点案外人执行异议之诉中，案外人负有较重举证义务，需要完整证明同时满足排除执行全部法定要件。 

     本案中：①付款证据链条存在明显缺陷；②查封前并未合法占有案涉商铺。原告的情形，不能同时满足《执行异议复议规定》28 条、29 条的法定条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。不能依据认购协议直接取得不动产所有权。

04  本案代理律师建议

本案代理律师李皓：1. 认购协议≠商品房买卖合同。单纯认购书主要作用是预定房源，缺少交付、办证、违约责任等核心条款，一般不被认定为可以排除执行的 “合法有效的书面买卖合同”。购买不动产应当尽量签署正式商品房买卖合同，并办理网签、预告登记，是风险第一道防火墙。

2. 商铺（经营性用房）不享有住宅消费者的优待。29 条是生存权导向，仅保护居住住宅；投资商铺适用门槛更高的 28 条，必须同时满足：合法书面合同、查封前实际占有、全款支付、非自身原因未过户，四个条件缺一不可。

3. 购房付款必须做到 “三流合一”：购房人本人账户→开发商对公账户，转账备注写明 “购房款 + 房号”。尽量避免通过第三方公司过账，一旦流水链条断裂，即便开发商出具收据，法院也可能不认定实际完成购房出资。

4. 合法占有要有证据留痕：收房交接单、钥匙签收、装修记录、水电费缴费记录，空置不等于合法占有；买完商铺长期不接收、不占有，会直接丧失物权期待权保护的重要要件。5. 仅和开发商签订协议，但房产没有过户，买房人获得的只是普通合同债权。当开发商债务爆雷，房产被查封执行，普通债权不能对抗执行，购房者面临钱房两空风险。