01  案件概述

老张（化名，原房主）将房屋卖给中介李某（化名，第三人，已因合同诈骗罪服刑），李某仅支付少量定金，就诱骗老张办理房产过户。过户次日，李某立刻把这套房子抵押给老周（化名，被告）借款 40 万元。 后续刑事判决认定李某构成合同诈骗罪，判令房产返还给老张；法院出具执行回转裁定，要求不动产局把房屋过户回老张名下。 不动产登记机构书面告知：裁判文书没有写明注销抵押，不能直接注销抵押权，拒绝直接涤除抵押。房屋实际由老张占有，但 40 万元抵押登记仍然挂在房屋档案上，导致老张无法完整行使房屋所有权。

    老张此前已经提起一轮民事诉讼，被裁定驳回起诉；上诉、省高院再审、检察院监督均未支持。

    老张后续委托了瀛台律所王岩律师，王律师变换诉讼思路，另行起诉：请求确认抵押权设立行为无效，判令老周配合注销房屋抵押登记。被告老周抗辩属于重复起诉；服刑的李某亦不认可原告诉求。

判决结果：1. 被告老周于判决生效十日内，协助原告老张涤除案涉房屋上抵押登记。

02  本案依据的法律法规

1. 《民法典》第 153 条：违反法律、行政法规强制性规定、违背公序良俗的民事法律行为无效。

2. 《民法典》第 311 条（善意取得）：无处分权人处分不动产；同时满足善意、合理对价、完成登记，才发生善意取得；抵押权参照本条适用。

3. 最高人民法院民法典物权编解释（一）第 14 条：受让不动产不知道转让人无处分权，且无重大过失，才构成善意；存在重大过失，排除善意取得。

4. 《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：诈骗财物转让他人，只有善意取得才不予追缴。

03  法院判决

原告（老张，原房主），代理律师：王岩：1. 李某取得房屋过户，是诈骗犯罪手段，基础买卖民事行为无效；刑事判决已经判令房屋返还本人，执行回转裁定确认本人是房屋真实所有权人。2. 抵押权依附于诈骗得来的房产，抵押登记不消除，刑事返还财产判决无法落地，物权持续受侵害。3. 前诉是程序性驳回，没有做实体审理；本次属于出现新事实（不动产机构告知不能直接注销抵押），不属于重复起诉，请求法院判令被告协助涤除抵押登记。

     被告（老周，抵押权人）：1. 本案属于重复起诉，此前案件已经中院、省高院处理，高院明确不允许再就此纠纷起诉。2. 抵押合同是和不动产登记簿登记的产权人李某签署，和老张无关；抵押合法有效，要求实现抵押权，应当驳回原告诉请。

    第三人（李某，诈骗行为人，正在监狱服刑）：1. 房屋买卖合同、过户手续均有老张本人签字，买卖合同有效；借款抵押合同附带 “房屋无抵押无查封” 证明，抵押设立合法有效。2. 自己已经支付定金、过户费，存在经济损失，不认可原告诉讼请求。

    案件核心争议焦点：1. 本案是否构成重复起诉，法院应否受理本案？2. 李某以合同诈骗方式取得房屋后，将房屋对外抵押，抵押权人老周能否善意取得抵押权？3. 刑事判决返还房产、执行回转裁定过户，但没有写明注销抵押登记，民事案件能否判决涤除抵押登记？4. 《借款抵押合同》本身效力，与抵押权能否善意取得，二者是否需要一体评判？

    法院认定事实与裁判说理：1. 不构成重复起诉：前诉与本次诉讼当事人不完全相同，诉讼标的并不完全重合；前诉仅做程序驳回，未实体审理抵押权涤除问题，本案应当实体审理。2. 李某与老张房屋交易，属于诈骗犯罪，买卖民事法律行为无效，房屋所有权自始未真正转移，李某属于无权处分，拿房屋对外抵押。3. 抵押权善意取得审查：案涉房屋刚过户到李某名下第二天就办理抵押；李某本身就是房产中介，多次采用 “骗过户立刻抵押借款还债” 模式。被告老周出借款项设立抵押时，没有实地核查房屋实际占有、使用状态，未尽交易合理注意义务，存在重大过失，不构成善意取得抵押权。4. 区分「合同效力」与「物权善意取得」：不直接认定《借款抵押合同》本身无效，但抵押权不成立善意取得，抵押权人不享有优先受偿权。5. 刑事司法解释：诈骗财物被处分，只有第三人善意取得才不予追缴；本案抵押权不构成善意取得，房屋应当完整返还原所有权人，抵押应当涤除。

04  本案代理律师建议

本案代理律师王岩：1. 刑民交叉房产案件重大实务坑：刑事判决书只写 “返还房屋” 不等于自动注销抵押 刑事判决、执行回转裁定仅处理房屋所有权回转；不动产登记机关只按照裁判文书载明事项执行，文书没写 “注销抵押”，登记机关不会主动消除抵押。原房主必须再打一次独立的民事诉讼，诉请涤除抵押权，不能只依靠刑事执行程序。

    2. “登记在房产证上 = 一定可以善意取得抵押权” 是误区。抵押权善意取得，不只是看不动产登记簿外观；抵押权人负有合理注意义务，包括核实房屋实际占有现状。房屋刚过户随即抵押、抵押人有多次同类犯罪前科，此时出借人不去实地看房核实，属于重大过失，直接排除善意取得。

   3. 重要裁判区分：借款抵押合同有效 ≠ 抵押权就一定成立 借款、抵押的合同本身属于债权；抵押权是物权。即便借款抵押合同本身不违法、合同有效，如果抵押人属于无权处分、抵押权人不构成善意取得，物权层面抵押权照样不能设立，依然可以判决涤除抵押登记。本案法院没有判决抵押合同无效，但直接涤除抵押，是非常典型裁判思路。

   4. 程序策略提示：前诉被程序驳回后，不要直接反复再审，再审期限很容易过期；应当评估是否存在新事实（不动产机构出具不能注销抵押的书面告知），重新组织诉讼请求另案起诉，避开重复起诉障碍。

   5. 后续风险提示：本案被告可上诉；如果判决最终生效，被告老周只能向诈骗人李某去追偿 40 万元借款，无法就这套房子优先受偿。