01   案件概述

2019年8月11日，G公司(出租方、甲方)与Y公司(承租方、乙方)签《租赁合同》，G公司将涉案房屋出租给Y公司。《租赁合同》签订后，Y公司向G公司支付了2019年10月12日至2020年4月11日的租金420000元、履约保证金140000元。2019年12月11日，B市C区J乡人民政府为Y公司拟在涉案房屋上注册的Y第四分公司出具《住所证明》。Y第四分公司营业执照上的成立日期为2019年12月18日，登记机关在营业执照上盖章的日期是2020年1月22日，Y公司称其实际取得Y第四分公司营业执照的日期是2020年1月22日，2019年12月18日没有取得营业执照，2019年12月11日G公司提供了《住所证明》后，Y公司去办理营业执照，但工商部门说登记地址不符合要求，G公司与J乡政府重新沟通后变更了地址，因此营业执照到2020年1月22日才取得。Y第四分公司营业执照办理后，涉案房屋仍未开业。2020年4月6日，Y公司向G公司发送《解除房屋租赁合同通知书》(以下简称《通知书》)，并通知G公司自《通知书》签发之日解除《租赁合同》。

2020年4月6日，G公司向Y公司发送《催款函》，要求Y公司支付第二期租金420000元。2020年4月7日，G公司通过快递向Y公司发送《催款函》。2020年11月22日，2021年4月日G公司两次向Y公司发出《催款函》，要求Y公司支付第二期租金。2020年4月24日，Y公司指派黄某某与G公司沟通，潘某向黄某某发送了《协商合作方案》，提出减免租金的方案，希望双方继续履行《租赁合同》。黄某某表示需要汇报后回复。双方未达成一致。

为维护自身合法权益，G公司委托律师樊厚坤向法院起诉，请求法院1.于2021年9月9日解除G公司与Y公司于2019年8月11日签订的《租赁合同》；2.判令Y公司向G公司支付违约金42万元；3判令Y公司按照每月7万元的标准向G公司支付自2020年4月12日至202年9月9日的房屋租金1183000元；4.判令Y公司按照2021年9月9日当日的一年期贷款市场报价利率即3.85%向G公司支付拖欠租金1183000元自2020年4月12日至2021年9月9日止的滞纳金；5判令Y公司向G公司支付免租期租金14万元。

某法院经审理判决：一、G公司与Y公司于二〇一九年八月十一日签订的《租赁合同》于二〇二一年八月三日解除；二、Y公司于本判决生效之日起七日内给付G公司二〇二〇年四月十二日至二〇二〇年十二月二十四日的租金五十八万九千三百五十四元八角四分；三、Y公司于本判决生效之日起七日内给付G公司滞纳金二万八千八百七十五元八角；四、被Y公司给付G公司违约金二十五万元，其中十四万元以Y公司已付履约保证金十四万元抵销，剩余违约金十一万元Y公司于本判决生效之日起七日内给付G公司；五、G公司于本判决生效之日起七日内退还Y公司二〇一九年十月十二日至二〇二〇年十二月十一日的租金十四万元；六、驳回原告G公司的其他诉讼请求。

02   本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

03   法院判决

依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。

本案中，《租赁合同》约定的计租起始日为2019年10月12日，从Y公司提交的微信记录来看，Y公司自2019年9月25日开始催促G公司提供《住所证明》，直至2019年12月11日J乡政府才开具了《住所证明》，后因注册地址的变更问题，Y公司在2021年1月22日才取得营业执照。根据《租赁合同》第67条的约定，G公司有及时提供房产证明及协助办理营业执照等证件的义务，合同虽未约定提供《住所证明》的具体时间，但G公司应当在合理的期限内予以提供，Y公司亦负有一定的容忍义务。Y公司自2019年9月25日开始催促G公司提供《住所证明》、G公司直至2019年12月11日才提供，期间过长，Y公司承租涉案房屋是用于商业经营，未能取得营业执照确实会对经营产生影响，因此2019年10月12日至2019年12月11日共计2个月的租金由Y公司承担明显不公平，Y公司要求返还，法院予以支持。2019年12月12日至2020年1月22日是Y公司正常办理营业执照的时间，Y公司要求返还上述期间的租金没有依据，法院不予支持。

关于合同解除，按照《租赁合同》的约定，Y公司应当在2020年4月7日前支付第期租金，但其在2020年4月6日以G公司迟延提供《住所证明》，疫情防控措施影响为由要求解除合同，并发送解除合同的《通知书》。首先，G公司虽在提供《住所证明》方面确有一定迟延，但Y公司并未就此提出合同解除，至2020年1月22日Y公司已经办完营业执照，G公司在合同履行方面的瑕疵已经消失，Y公司再以此为由提出解除合同没有依据:其次，Y公司取得营业执照后一直未营业，疫情或者疫情防控措施并没有直接导致《租赁合同》不能履行，Y公司也没有举证证明疫情或者疫情防控措施对履行合同存在的影响，其据此理由解除合同没有事实和法律依据。所以，Y公司无权解除合同，其在2020年4月6日发出的《通知书》不发生合同解除合同的效力。2020年4月7日之后Y公司未付租金构成根本违约，应当承担违约责任。2021年4月15日G公司提起诉讼主张解除《租赁合同》，因此《租赁合同》自本案起诉状副本送达Y公司即2021年8月3日解除。法院对G公司、Y公司主张的合同解除时间不予确认。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。2020年12月18日前，涉室房屋及钥匙仍在Y公司的控制下2020年12月18日Y公司向G公司邮寄钥匙，该邮件于2020年12月24日未妥投退回。至此时Y公司已经明确提出解除合同并经过多次催促拒付租金。对于2020年4月12日至2020年12月24日的租金589354.84元，Y公司应当支付，法院予以支持。关于滞纳金，Y公司逾期支付租金构成违约，由此造成的损失G公司有权请求赔偿。G公司按照年利率3.85%主张滞纳金并无不当，法院按此利率标准支持以420000元为基数，自2020年4月12日至2020年10月6日的滞纳金7864.1元，以58935484元为基数，自2020年10月7日至2021年9月9日的滞纳金21011.7元，以上共计28875.8元。关于违约金，因Y公司违约，按照《租赁合同》第10.2条约定的违约金是一倍季度租赁费用即420000元，Y公司承租涉案房屋是用于商业性经营使用，考虑到涉房屋是在小区内，疫情或者疫情防控措施对经营确有一定影响，约定的违约金标准过高，法院酌减为250000元，其中140000元以Y公司已付履约保证金抵销。

04   本案代理律师建议

本案代理律师樊厚坤提醒大家：合同应当以诚信为基石，当事人应当遵循诚信原则，按照合同中的约定全面履行自己的义务。