01  案件概述

2020年7月2日，邓某与杭州某科技重庆分公司签订房屋租赁合同约定，其将位于重庆市南岸区某路某号2栋1单元805的房屋出租给邓某居住，租期一年，月租金7400元，邓某以押一付十二的方式支付给杭州某科技重庆分公司共计96200元的房屋租金和押金。2020年9月21日，房东上门，告知其已经一个月未收到杭州某科技重庆分公司的租金，按照房东与杭州某科技重庆分公司签订的租房合同收回邓某所租的房屋，邓某被迫于2020年9月23日搬离房屋。为此，邓某委托律师吕圣纪向法院提起诉讼，请求判令杭州某科技重庆分公司、杭州某科技退还邓某房屋租金68820元及押金7400元；杭州某科技重庆分公司、杭州某科技支付邓某违约金7400元。


近日，针对邓某与杭州某科技重庆分公司、杭州某科技公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院作出判决：杭州某科技重庆分公司、杭州某科技公司退还邓某房屋租金68820元及押金7400元。杭州某科技重庆分公司、杭州某科技公司支付邓某违约金7400元。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款：分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。

二、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。

03  法院判决

庭审中，杭州某科技重庆分公司、杭州某科技未作答辩。律师吕圣纪认为，邓某与杭州某科技重庆分公司签订的《房屋租赁合同》中的租赁关系内容，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，某科技重庆分公司作为出租人，对租赁物即案涉房屋的瑕疵负有担保责任，因第三人主张所有权，导致邓某无法使用租赁物，对于剩余租期对应的租金杭州某科技重庆分公司应当予以返还，并应当按照合同约定支付违约金。关于杭州某科技公司的责任，杭州某科技重庆分公司为杭州某科技公司的分支机构。最终，经审理认同律师吕圣纪的意见，依法作出上述判决。

04  本案代理律师建议

本案代理律师吕圣纪提醒大家：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。如果出租人导致承租人无法使用租赁物，出租人应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。