01  案件概述

2022年2月，靳某与湖南Y置业有限公司（简称：Y公司）协商购买商品房。该公司的销售人员谎称购买房屋赠送二楼外面的大平层，该大平层价值达200000元，并因此提高了买卖价格。为了赠送的大平层，靳某接受了较高的购房价格，并于2022年3月16日委托其父签订了商品房买卖合同。但在2023年1月20日，靳某在看房时发现，购买的房屋与销售所称赠送的大平层被栅栏隔开，无法使用，物业表示该空地是公共区域，不能私自占用，且房屋客厅存在漏水的情况，靳某自费对此进行了装修。

由于Y公司的虚假宣传，致使靳某以高价购买商品房。同时，由于Y公司的总证未进行分户，导致业主的不动产权证无法办理，当地县住建局已责成开发商停止办理交房手续。Y公司以赠送大平层为由欺诈靳某，致使靳某以高价购买商品房，且导致无法交房，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，靳某有权请求解除合同，为此委托律师张锋、李宇向法院提起诉讼，请求解除合同，并返还购房首付款及相应利息，已偿还的贷款本金及利息，已缴纳的契税及房屋维修金等费用。

近日，针对靳某与Y置业公司房屋买卖合同纠纷一案，湖南省某人民法院作出判决：解除靳某与Y置业公司签订的《湖南省房屋买卖合同》；Y置业公司返还靳某购房款首付款264765元及以该首付款264765元为基数，按一年期市场贷款报价年利率3.65%计算，从2023年3月16日起至实际交付之日止的利息；Y置业公司返还靳某通过按揭贷款交付的购房款200000元及利息，该利息以按揭贷款200000元为基数，按年利率2.6%，从2022年7月13日起计算至本判决确定履行之日止；Y置业公司于30日内协助靳某从相关部门退还其因购房商品房缴纳的契税6394.61元、房屋维修基金4062元。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。

二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

三、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

四、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

五、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

六、《中华人民共和国民法典》第五百七十八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

八、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

九、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

03  法院判决

庭审中，Y公司答辩称，靳某诉状中所诉部分内容与客观事实不符，其要求解除双方商品房买卖合同并承担相关费用的诉请，缺乏事实及法律依据，就双方之间的商品房买卖合同，答辩人并不构成根本性的违约。律师张锋、李宇认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：一、本案是否符合合同解除条件，靳某是否可以解除《湖南省商品房买卖合同》。二、靳某的诉请的各项损失是否予以赔偿。

关于焦点一。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，靳某与Y公司签订的《湖南省商品房买卖合同》，靳某依约向Y公司交付房屋价款，而Y公司聘请的工作人员在销售过程中，在协商购房价款时，表示可以赠送大平层供靳某使用，可以视为出卖人就商品房开发规划范围内的房屋交付作出了具体确定的允诺，该行为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生影响，构成要约行为；现该大平层因属于建筑物共有部分，不能交付靳某使用，致使其购买、使用大平层的目的不能实现，构成违约，对靳某要求解除《湖南省商品房买卖合同》的诉请予以支持。

关于焦点二。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，靳某与Y公司双方签订的《商品房买卖合同》解除后，该商品房由靳某交还给Y公司，靳某为购买该商品房已交付的购款，亦应Y公示退还给靳某，故靳某提出要求Y公司返还购房首付款264765元及利息的诉讼请求，依法予以支持，利息的计算方式为：以购房首付款264765元为基数，按交房款时一年期贷款市场报价年利率3.65%计算，从2022年3月15日计算至本判决确定的履行之日止。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，因靳某对其购买案涉商品房所作的按揭贷款合同未诉请解除，且涉及按揭贷款银行抵押权人的权益，贷款银行没有座位抵押权人主张权利，本案不宜直接处理，该贷款合同对靳某仍然有效，由靳某自行偿还银行抵押贷款，但因Y公司已收受购房贷款200000元，故应由Y公司返还靳某贷款200000元以及相应的利息，该利息为：靳某已归还的利息4459.90元及之后应归还剩余按揭贷款本金103678.22元（200000元-96321.78元）计算至本判决确定履行之日止的利息。

靳某提出要求Y公司退还在购买涉案房屋缴纳的契税6374.61元、房屋维修基金4062元的诉讼请求，该支出系靳某因购买商品房的正常支出，因《商品房买卖合同》已解除，靳某缴纳的维修基金和购置税，系靳某购买房屋向有关部门缴纳的税费，靳某依法可向有关部门申请退费解决，Y公司应在房屋合同解除后协助靳某退还。最终，经审理认同律师张锋、李宇的意见，依法作出上述判决。

04  本案代理律师建议

本案代理律师张锋、李宇提醒大家：购买房屋时，销售人员在协商购房价款时，表示可以赠送大平层供买受人使用，可以视为出卖人就商品房开发规划范围内的房屋交付作出了具体确定的允诺，该行为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生影响，构成要约行为；事后如果发现大平层属于建筑物共有部分，不能交付使用，致使合同的目的不能实现，构成违约，买受人有权要求解除合同。合同解除后，出卖人应返还买受人相关损失赔偿。