01  案件概述

2023年1月8日，刘某和张某与F房产公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《购房合同》），约定以总价款2072 939元为对价购买位于北京市房山区Y项目2号*单元30*室商品房（以下简称涉案房屋），首付款为732 939元。后双方签订《<商品房买卖合同>补充协议》（以下简称《补充协议》）、《<北京市商品房买卖合同>补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》），约定首付款由一次性支付变更为分期支付。

刘某及张某依约支付了第一期和第二期的首付款。F房产公司收到首付款后并未按照法律规定将首付款汇入北京市住房与城乡建设委员会（以下简称房山区住建委）设立的监管账户，以至于涉案房屋无法办理商品房预售合同登记备案手续。后经刘某和张某催促，F房产公司仍拒绝将上述首付款汇入监管账户。截至本案起诉之日，涉案房屋仍为不可售状态，无法按照约定进行正常交易。刘某和张某为维护自身合法权益，委托律师陈宣宏向法院提起诉讼，请求解除所签协议及退还首付款。

近日，针对刘某、张某与F房产公司商品房预售合同纠纷一案，北京市房山区人民法院作出判决：确认刘某和张某与F房产公司于2023年1月8日所签涉案《北京市商品房预售合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》和《<北京市商品房买卖合同>补充协议（二）》于2023年6月27日解除。F房产公司退还刘某及张某购房款42万元并支付资金占用利息损失（即以21万元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率，自2023年1月8日计算至该部分款项全部退还之日；以21万元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率，自2023年3月22日计算至该部分款项全部退还之日）。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

三、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

四、《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

五、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

03  法院判决

F房产公司辩称，请求驳回刘某和张某的全部诉请。关于未网签、资金未支付至监管账户，并非合同约定的解除事由，也不会导致合同目的无法实现，所以刘某和张某要求解除合同缺乏事实、合同、法律的依据。关于资金支付，我公司从未拒绝刘某和张某向资金监管账户转账，随时可以配合将刘某和张某已付款项打到监管账户。刘某和张某并未足额支付首付款，不具备办理网签的条件，自身违约在先，故不享有合同解除权。关于涉案房屋显示无法售卖状态，是因为我们小区分五期，分期开售，需要和房山区住建委一户一开通，要购房人齐交首付款才能跟房山区住建委沟通开网签，现涉案房屋没有交齐首付款，无法和房山区住建委沟通开通网签，故显示不可售。另外，庭审当天，涉案房屋已具备网签条件，可以办理网签。开庭前几天我公司已经通过房山区住建委开通了涉案房屋的网签渠道，且刘某和张某所付购房款已经于2023年9月22日全部转入涉案合同约定的资金监管账户。因刘某和张某签订合同后，仅支付了42万首付款，剩余首付款并未按时支付，逾期支付天数已超过30天。根据《补充协议二》的约定，刘某和张某逾期付款已超过30日的，F房产公司有权要求支付全部已到期购房款并按未付款总额日0.05%的标准支付违约金。故提起反诉。

刘某和张某针对反诉辩称，F房产公司将本应存入监管账户的预付款资金留存在该公司自有账户，致使预付款脱离监管，存在极大风险。合同约定购买的房屋一直处于无法交易状态，且F房产公司拒绝将刘某和张某所付预付款存入资金监管账户，造成相应资金有被挪用的巨大风险，且经多次催告，仍拒绝将资金转入监管账户，已构成严重违约，致使涉案购房合同的缔约目的无法达到。故请求驳回F房产公司的反诉请求。

律师陈宣宏根据已查明的事实，认为双方当事人所签涉案《购房合同》及其《补充协议》和《补充协议二》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，对双方均有约束力，双方均应依约履行合同义务、行使合同权利。根据涉案合同约定，F房产公司应使用监管账户收取刘某和张某支付的购房款并用于涉案房屋的建设。但在实际履行中，F房产公司却使用案外账户收取购房款，导致行政监管部门对包括涉案房屋在内的Y项目暂停了网上签约。F房产公司的上述行为不仅违反了合同约定，更违反了《北京市商品房预售资金监督管理办法》的相关规定，并且经刘某和张某明确提出要求将已付购房款转入涉案合同约定的监管账户后，仍迟迟未予处理，直接影响了刘某和张某后续购房事宜的办理，进而导致二人的缔约目的和相关合同权利处于悬而未决的状态。

在此情况下，刘某和张某要求解除与F房产公司所签涉案合同及其补充协议，理由正当，证据充分，应予以支持，并确认该合同及其补充协议的解除时间为二人为二人经由律师发出的解约律师函送达至涉案合同载明的F房产公司通讯地址之日即2023年6月27日。合同解除后，F房产公司继续占有刘某及张某支付的购房款，缺乏依据，故刘某及张某要求该公司退还购房款并支付资金占用损失，理由正当，证据充分，应予支持。F房产公司主张涉案房屋未能办理网签系因刘某和张某未足额支付首付款所致，但对此未能提供足够证据予以佐证，亦与房山区住建委回函内容不符，综合考虑全案情况，对该公司的主张不予采纳。

涉案合同解除后，即使F房产公司已在诉讼中将涉案购房款转入监管账户、涉案房屋已可办理网签，但鉴于合同早已解除、且双方在合同解除后未能就涉案房屋另行达成新的购房合意，故F房产公司要求刘某和张某继续履行合同、支付剩余购房款及违约金，缺乏依据，不予支持。综上，经审理认同律师陈宣宏的意见，依法作出上述判决。

04 本案代理律师建议

本案代理律师陈宣宏提醒大家：商品房预售款监管是指由房地产行政主管部门连同银行对商品房预售资金实施第三方监管。房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

对购房者而言，购房款打入监管账户，可避免购房款被开发企业挪用，导致楼盘烂尾的风险。因此，对于购房者而言，在支付首付款时就应辨别付款账户是开发商的其他指定账户还是监管账户；在支付首付款后应当通过当地住建局官网及时查询购房款有无进入监管账户。如未进入监管账户将大大增加购房、拿房的风险，应当及时通过法律手段维护自己的权益。