高x与李x系夫妻，二人为湖北省xx县xx镇xxx村3组村民，杨x为xx县xxx镇xxx村十二组村民。杨x、高x于2005年5月16日签订《有偿转让房屋协议》，签订后，高x支付了2000元房款，并于2005年5月17日向xx县xxx镇xxx村村民委员会缴纳了户口管理费400元和房屋转让补偿费800元。杨x收取房款后将案涉房屋交付给高x、李x居住。

2021年，因xxxxx项目建设需要，xx县自然资源和规划局需依法征收位于xxx镇xxx村12组的案涉土地和房屋。2021年4月8日，高x与xx县自然资源和规划局签订《集体土地征收和房屋拆迁补偿安置协议（货币化安置）》一份，xx县xxx镇相关部门在协议落款xx县自然资源和规划局处加盖公章。高x共计获得上述案涉土地和房屋拆迁补偿款450944.94元（其中，搬家费、临时过渡安置费合计人民币16000元尚未补偿到位）。杨x不服，便诉至法院，请求确认杨x、高x签订的《有偿转让房屋协议》无效；判令原案涉房屋所有权及相应的宅基地使用权归杨x所有；判令高x因原案涉房屋及相应宅基地被征收所得补偿款20万元（庭审中将金额变更为434944.94元）归杨x所有。

本案一审认为，高x的户籍地为湖北省xx县xx镇xxx村3组，而杨x的户籍地为xx县xxx镇xxx村十二组12号，高x与杨x不是同一集体经济组织成员，双方签订的《有偿转让房屋协议》违反上述法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，故杨x要求确认双方之间签订的《有偿转让房屋协议》无效的诉讼请求，应予以支持。杨x在审理中明确表示其自愿撤回要求判令原案涉房屋所有权及相应的宅基地使用权归杨x所有及高x因原案涉房屋及相应宅基地被征收所得补偿款20万元（庭审中将金额变更为434944.94元）归杨x所有的诉讼请求，系其对自身权利的处分，法院予以准许。因此，法院依法判决，确认杨x与高x签订的《有偿转让房屋协议》无效。高x不服一审判决，向法院提起上诉，杨x随机应诉，委托律师李小溪为其诉讼代理人。


近日，针对高x因与杨x确认合同无效纠纷一案，湖北省某人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

02  本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十二条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。




二审中，高x辩称原审确认双方于2005年5月16日签到的《有偿转让房屋协议》无效，无事实和法律依据。该协议系双方真实的意思表示，关于农村房屋买卖合同的效力认定问题，目前的法律、行政法规并未明确禁止农村其他经济组织成员之间购买宅基地及村民的房屋，案涉协议的签订，既未损害集体利益亦未违反法律强制性规定，是在自愿、公平、等价有偿、诚实信用的前提下订立，不符合《民法典》有关认定合同无效的情形，该协议合法有效。请求撤销原判，依法改判或发回重审。

杨x辩称，上诉人不具有xxx村集体组织成员资格，其与被上诉人签订的《有偿房屋转让协议》因违反了相关强制性法律法规规定应属无效，该房屋转让民事法律行为亦无效。对于上诉人提供的相关批复文件以及一审法院依职权调取的相关证据等文件中关于被上诉人杨x的签字为伪造。故上诉人的上诉理由没有事实及法律依据。

律师李小溪指出，农村宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。我国《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的本件除外。”《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条规定在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

本案中，杨x将案涉农村房屋出卖给高x，根据我国房地一体制原则，其实质是将该房屋宅基地一同予以转让，但高x购买房屋时并非杨x所在村集体经济组织成员，故二人签订的《有偿转让房屋协议》违反了上述法律的强制性规定，应认定为无效。

综上，高x的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经审理认同律师李小溪的意见，作出判决：驳回上诉，维持原判。

本案代理律师李小溪提醒大家：根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。非本集体经济组织成员与本村村民签订的房屋买卖协议，违反法律法规规定，应当认定为无效。基于房屋买卖协议而与征收部门签订的房屋征收补偿协议因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。