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【房屋买卖合同纠纷案例】徐曙光律师代理房屋买卖合同纠纷案二审调解结案,切实维护当事人合法权益 !

01  案件概述

2021年1月31日,刘某(甲方,上诉人徐某某配偶,现刘某已经去世,继承人为上诉人徐某某及一审被告刘某某)、上诉人徐某某(甲方刘某法定代理人)、被上诉人(乙方)张某某、北京某某房地产经纪有限公司(丙方)签订《定金协议》,该协议约定:甲方将其所有的位于西城区二七剧场路案涉房屋(房产证号:京房权证西私字第30XXXX号)以人民币950万元的价格出售给乙方,甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷,符合上市交易条件;本次交易定金总金额人民币30万元;《定金协议》签署后,张某某向徐某某转账支付30万元。由于案涉房屋系央产房,且房屋所有人刘某民事行为能力存在问题,双方约定该协议签署后180个自然日内签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。

2021年4月6日,西城区人民法院作出(2021)京0102民特XXX号民事判决书,判决:刘某为无民事行为能力人。2021年5月24日,西城区人民法院作出(2021)京0102民特XXXX号民事判决书,判决:指定徐某某为刘某的监护人。2021年6月13日,刘某去世。2021年6月28日,北京市中信公证处作出(2021)京中信内民证字第XXXXX号公证书,载明:登记在被继承人刘某名下的案涉房屋是被继承人刘某与徐某某的夫妻共有财产,其中一半的产权份额属于刘某所有,是其遗产。被继承人刘某的上述遗产由徐某某一人继承。期间,徐某某与刘某某一直积极办理央产房上市手续。

2021年8月8日,徐某某作为甲方与张某某重新签订《定金协议》(以下称“新协议”),约定新协议签署后四个月之内(120个自然日)办理完毕上市手续。该协议第三条约定:“在本协议签订当日,乙方支付甲方定金参(叁)拾万元整。如甲方违约,甲方双倍返还乙方定金,本协议终止。如乙方违约,甲方不用返还乙方定金,本协议终止。”在办理上市手续过程中,因案涉房屋与产权单位存在法律纠纷,因产权单位不予配合,徐某某未能在约定期限内完成上市手续办理。


因双方对两份《定金协议》存在严重分歧,对于定金退还事宜协商未果,张某某将徐某某刘某某诉至西城区人民法院,要求判令1.两被告双倍返还原告已支付的定金60000元及截止到执行之日的相应利息;2.由两被告承担本案诉讼费用。


02   法院判决


一审判决:徐某某双倍返还定金。西城区人民法院认为,第一份《定金协议》系以刘某名义签订,第二份《定金协议》系以徐某某名义签订,但案涉房屋系刘某与徐某某的夫妻共同财产,而且由于刘某民事行为能力存在问题,两份协议实际均为徐某某签署,且针对的是同一套房屋,定金也实际支付给了徐某某,因此,两份《定金协议》不能割裂看待,具有关联性。认定徐某某构成违约,并作出(2022)京0102民初XXXXX号《北京市西城区人民法院民事判决书》,判决:一、本判决生效之日起七日内,徐某某向张某某双倍返还定金600000元;二、驳回张某某的其他诉讼请求。案件受理费4900元,由徐某某负担(本判决生效之日起七日内交纳)。徐某某不服该判决,委托北京瀛台律师事务所徐曙光律师,上诉于北京市第二中级人民法院。

二审调解结案:徐某某返还定金无需双倍。徐某某上诉请求北京市第二中级人民法院撤销一审判决,改判驳回张某某的全部诉讼请求或将本案发回重审。本案的焦点问题在于:双方签订的二分《定金协议》是否属于同一份。二审法院认为:一审法院混淆两份《定金协议》主体,错误确定违约责任,判决结果不正确,应予纠正。本案审理过程中,经北京市第二中级人民法院院主持调解,针对双法自愿达成的协议予以确认:一、徐某某于2022年9月15日给付张某某20.4万元(含返还定金20万元及支付一审案件受理费4900元);二、徐某某于2022年9月30日前返还张某某定金 10万元并支付利息(利息自2021年8月8日始至2022年9月30日止,以本金300 000元,利率每年2.25%为标准计算);三、一、二审案件受理费各4900元均由徐某某负担(均已交纳)。



03  本案代理律师建议



本案代理律师徐曙光手记:本案的特殊之处在于,本案案由系房屋买卖合同纠纷,但其中涉及数个法律问题,如央产房上市交易手续、无民事行为能力人法定监护人认定程序、遗产继承相关问题、定金双倍返还问题等。

作为上诉人代理人,在一审不利于委托人的情况下,不放过案件任何细节,不断梳理完善证据链,最终通过完整的证据链,并促成了二审调解结案,切实维护了上诉人的合法权益,个案代理效果良好。而更有价值的是,跳出个案本身,本案对房屋买卖合同纠纷中涉及定金纠纷的相关法律问题提供了极具现实价值和参考意义的判断方法与化解思路。

房屋买卖大量存在于我们的日常生活中,央产房上市交易因手续繁杂常常发生纠纷。由于购买央产房存在一定的风险,产生法律纠纷时,当事人多数选择诉讼解决。律师在代理具体案件时,应当全面地、综合地、系统地梳理相关证据材料,形成完整的证据链,尽量化解不确定性及风险。