01  案件概述

2002 年，刘某文与吕某森双方共同出资购买了位于北京市朝阳区安立路的房屋（以下简称涉案房屋），双方对涉案房屋各享有 50%所有权，因购买房屋时银行的按揭政策原因，涉案房屋登记在吕某森个人名下。因双方对涉案房屋的其他争议，刘某文向北京市第三中级人民法院提起诉讼，三中院于 2021 年 11月 11 日作出（2021）京 03 民初****号民事裁定书，查明 2002 年11 月 26 日吕某森出具《房屋产权分割协议书》，认可与刘某文共同出资购买涉案房屋，产权各拥有 50%，经营所得利润及转卖所得双方各取 50%。后吕某森与案外人北京ZP投资管理有限公司就涉案房屋签订《租赁合同》，将涉案房屋对外出租。

    后外地中级人民法院对涉案房屋查封并进行拍卖。吕某森与刘某文之妹核算，确认截至 2020 年 12 月吕某森应付刘某文租金总额18 845 612.3 元，核算后吕某森未支付租金也未对此后的租金进行核算。吕某森在执行卷宗中明确其个人领取的租金截至 2022 年 7月 12 日。故刘某文委托瀛台律所王正阳律师诉至法院。

近日，法院判决如下：被告吕某森于本判决生效之日起十日内给付原告刘某文租金收益 23 497 025.93 元。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

二、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

03  法院判决

吕某森辩称，刘某文所述与事实不符，涉案房屋为吕某森单独所有，不认可刘某文的全部诉讼请求。1.涉案房屋为吕某森单独所有，首付款及贷款、契税、公维均由吕某森支付，刘某文此前从未要求过进行房屋产权变更。2.刘某文与吕某森之间曾就酒店经营进行合作，刘某文曾投资 1000 万元，2002 年上半年，刘某文找到吕某森说有共同经营酒店的想法，吕某森当时正好看上一个楼盘合适经营酒店，上述项目从购买到装修再投入运营预计 7000 万元左右，购买房屋资金全部由吕某森出资，资金来源为之前经营酒店的收入及银行贷款，因考虑到酒店经营投资资金量较大及要给刘某文面子，所以接受了刘某文以参与经营的方式投资 1000 万元。后因非典原因，酒店未启盘，吕某森于 2008 年至 2015 年间陆续将刘某文的投资及资金占用费1300 余万元以现金形式归还给了刘某文。3.《房屋产权分割协议书》并非吕某森真实意思表示，是刘某文称不方便持有收条，单方出具让吕某森签字的，吕某森没有多想，本着刘某文是领导，相互信任的原则签的字，是借条的性质。4.吕某森与除刘某文之外任何人的对话和材料的出具均不能作为吕某森对房屋产权及租金的认可，本着从道义上应帮刘某文一把，向其妹妹出具的材料也是告诉其妹妹吕某森没有钱，只是负债，其妹妹对于刘某文与吕某森之间的事情根本不了解，吕某森所做只是为了能够不再与其纠缠。5.对于刘某文主张的租金不认可，且刘某文不享有利润分配权，即便是需要分配利润，双方也应进行核算，而不是直接起诉租金。6.本案刘某文起诉房屋租金已超过诉讼时效。7.本案诉争内容在三中院的案件中已经进行了处理，本案属于重复诉讼。 

    王正阳律师提出：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吕某森签署《房屋产权分割协定书》，明确涉案房屋为其与刘某文共同出资购买，产权其与刘某文各拥有50%，经营所得利润双方各得 50%，且吕某森认可其收到刘某文交付的 1000 万元，故该《房屋产权分割协定书》系其真实意思表示，其应当按照该协定书内容履行。吕某森主张该协定书实为收取 1000 万元合作酒店投资款的收条，并已将1000 万元退还刘某文的主张，但未对此提交证据予以证明。吕某森确认 2014 年至 2020 年税后租金收益的二分之一为 18 845 612.3 元，故刘某文要求吕某森支付自 2014 年 12 月 5日至 2020 年 12 月止的租金 18 845 612.3 元，于法有据，

    关于 2021 年之后的租金，因吕某森 2020 年 12 月 3 日确认的租金金额中包含2020年12月应支付的 2020 年12 月 21 日至 2021年 3 月 20 日的租金，故后续租金租期计算周期应自 2021 年 3 月 21日起算，根据合同约定的租金标准，计算至 2022 年 7 月 12 日，租金金额应为 10 275 938.82 元，扣除吕某森提交的证据中显示的对应期间已缴纳的税费 973 111.56 元后为 9 302 827.26 元，刘某文应分得二分之一应为 4 651 413.63 元。

04  本案代理律师建议

本案代理律师王正阳提醒大家：买房的“合伙人”如果想要“散伙”，房子的分配问题往往会成为双方争论的重点。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。因此“合伙人”之间对相关事宜进行约定极为必要。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签署《房屋产权分割协定书》，明确涉案房屋为其共同出资购买，产权各拥有50%，经营所得利润双方各得 50%，其应当按照该协定书内容履行。