01  案件概述

近日，苏州市20 号房屋征收案迎来圆满结果 —— 在郎丽彩、杜锴律师的专业代理下，陆某某等七名被征收人最终与苏州市住房和城乡建设局签订 420 万元补偿协议，较此前苏州市人民政府作出的《房屋征收补偿决定书》中 113 万的补偿金额，增幅超 2.7 倍，切实维护了被征收人的合法权益。

      2013 年 11 月，苏州市人民政府作出苏府征〔2013〕13 号房屋征收决定，对山塘四期工程（一期）范围内房屋实施征收，彩云桥下塘 20 号私房（产权证登记面积 133.15㎡，另有 19.93㎡违法建筑）被纳入征收范围。该房屋所有权人涉及谈某某（已故）、陆某某等 8 人，因继承人较多七人为被征收人。

2024 年，苏州市人民政府作出《房屋征收补偿决定书》，依据评估机构出具的 101.7 万元房地产价值、12.2 万元差额土地价值等数据，决定以 “产权调换 + 少量差价” 方式补偿：提供长江花园二区两套合计 155.82㎡房源（评估价 112.5 万元），加上装修补助 3.6 万元、违法建筑残值 0.3 万元等，被征收人最终仅能获 113 万余元补偿及 1.4 万元产权调换差价。七名被征收人认为补偿标准过低，且未充分考虑家庭人口、实际居住需求（如要求安置 4 套 60㎡房屋），与征收部门协商无果后，决定委托郎丽彩、杜锴律师维权。

02  本案代理律师建议

郎丽彩、杜锴律师接案后，立即赴苏州实地调查，梳理房屋权属、征收程序、评估报告等核心材料，发现三大关键问题，为后续维权奠定基础：

权属与人口认定：补全 “多继承人 + 多户口” 权益依据

     律师核查发现，案涉房屋内有三本独立户口簿，涉及多名实际居住或户籍在册人员，而征收部门仅按 “一户” 标准核算补偿，未充分考虑 “多户共居” 的特殊情况。同时，针对谈某某、成某某的遗产继承份额，律师协助被征收人补充亲属关系证明、死亡证明等材料，明确七名被征收人的合法权益份额，为 “按户争取合理安置” 提供事实支撑。

评估报告质证：指出价值认定偏差，要求重新核算

      律师仔细研读苏州嘉润房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，发现两处关键问题：一是评估时点以 2013 年征收决定公告日为准，而非 2024 年补偿决定作出时，未考虑近 10 年房价上涨因素；二是对房屋实际使用功能（如是否具备商业用途、附属设施价值）评估不完整，19.93㎡违法建筑仅按 “残值 2990 元” 补偿，未考虑其实际使用价值。律师据此提出 “评估依据过时、范围不全” 的质证意见，要求重新评估或按当前市场价值调整补偿金额。

征收程序审查：指出协商程序瑕疵，强化维权合理性

       律师发现，征收部门虽于 2023 年 2 月、2024 年 3 月组织两次协商会，但部分被征收人未参会，且协商记录未完整记载被征收人 “要求 4 套 60㎡房屋” 的诉求及理由，程序存在瑕疵。同时，征收部门未充分告知被征收人 “货币补偿与产权调换” 的选择权细节，仅单方决定产权调换方案，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》中 “充分尊重被征收人意愿” 的规定。

博弈突破：多轮沟通 + 法律施压，补偿金额提至 420 万

       基于上述梳理，郎丽彩、杜锴律师制定 “协商为主、诉讼为辅” 的维权策略，一方面代表被征收人向苏州市住房和城乡建设局提交《补偿异议书》，详细阐述权属、评估、程序三方面问题，附上完整证据链；另一方面与征收实施单位苏州市姑苏区住房和建设委员会展开多轮沟通，明确 “若无法达成合理补偿，将依法提起行政诉讼，请求撤销原补偿决定”。

       沟通中，律师重点强调：一是 “多户共居” 应按户给予安置，而非简单合并补偿；二是评估价值需按当前市场行情调整，弥补近 10 年的价值差额；三是需考虑被征收人的实际居住需求，提供足够数量或面积的安置房源，或提高货币补偿标准。在郎丽彩、杜锴律师的专业论证与法律施压下，征收部门最终认可被征收人的合理诉求，同意重新核算补偿金额。

      2024 年下半年，经多轮协商，苏州市住房和城乡建设局与七名被征收人达成最终补偿协议：放弃原产权调换方案，改为货币补偿与合理安置结合，总计补偿金额达 420 万元，较原 113 万补偿款提升超 2.7 倍，同时明确被征收人的户口安置、搬迁补助等后续事宜，实现 “权益最大化”。

四、案例启示：房屋征收维权，专业律师是关键

       本案中，从 113 万到 420 万的补偿突破，核心在于郎丽彩、杜锴律师精准抓住 “权属认定、评估瑕疵、程序问题” 三大关键，用事实和法律打破 “低补偿” 僵局。这也提醒广大被征收人：面对房屋征收纠纷，切勿盲目接受单方补偿方案，应及时委托专业律师，从权属、评估、程序等多维度梳理证据，通过合法途径争取合理补偿，切实维护自身财产权益。