01  案件概述

2024 年 6 月，北京居民周某旅游归来，发现固安牛驼温泉KQ城XQY家中南、北卧室天花板漏水，次日确认系楼上 401 室业主刘某某装修铺地砖所致。多次协商及物业协调无果后，周某房屋吊顶、地板、衣柜及钢琴受损，经初步评估损失 1.34 万元。

      为维护权益，周某委托瀛台律师陈宣宏介入。律师接手后，第一时间梳理证据链：协助固定漏水现场照片、视频（标注拍摄时间为 2024 年 6 月 15 日 23 时 10 分，明确受损部位为南卧室靠窗区域、北卧室衣柜上方），调取 2024 年 6 月 16 日物业上门协调的书面记录（载明刘某某当场承认 “家中近期铺地砖，可能存在渗水”），委托河北凡芃资产评估咨询有限公司出具专业损失评估报告；同时分析案件关联方责任，建议将刘某某、开发商固安KQ亭房地产开发有限公司、物业公司幸福基业物业服务有限公司固安分公司一并列为被告，后根据证据补充追加诉讼请求，主张含钢琴维修费 8500 元（提交钢琴品牌售后报价单）、律师费 9000 元（提交律师委托合同及发票）、租房费 4500 元（主张装修期间需在外租房 2 个月）、精神损失费 10000 元（称钢琴为纪念意义物品）在内的总损失 4.84 万元，于 2025 年 3 月诉至固安县人民法院。

最终，固安县人民法院依据律师提交的证据及主张，结合相关法律规定，判决如下：被告刘某某于判决生效十日内赔偿原告周某财产损失 1.34 万元、鉴定费 3000 元，合计 1.64 万元。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

二、《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

03  法院判决

陈宣宏律师从 “责任锁定 + 损失量化” 双维度构建主张体系，针对被告抗辩逐一拆解。紧扣 “楼上业主管理义务”，反驳被告多重推诿。律师提交刘某某家装修合同（约定工期为 2024 年 5 月 20 日 - 6 月 25 日）及小区装修监管记录（2024 年 6 月 10 日物业仍对其家进行装修巡查），指出 “工人患病停工” 无书面证据，且即使停工，地暖管道仍属刘某某专有管理范围，其未关闭阀门导致渗水，仍需担责。律师调取固安县气象局 2024 年 6 月 7 日 - 15 日气象数据（显示期间仅 6 月 12 日有小雨，湿度 65%-70%，未达 “返潮” 标准），结合现场照片 “仅天花板漏水，墙面、地面无潮湿痕迹”，论证返潮无法造成局部渗漏，排除自然因素。

     反驳 “开发商、物业公司担责”：针对刘某某提及的 “房屋质量”，律师提交涉案房屋 2020 年竣工验收备案表（载明屋面、卫生间防水合格），指出漏水部位为卧室，非防水强制保修区域；针对 “物业公司水压测试不当”，律师调取物业 2024 年 6 月水压测试记录（显示测试时间为 6 月 5 日，早于漏水发生时间，且测试范围为公共管道，与刘某某家专有地暖无关），排除第三方责任。以专业评估为核心，补充损失合理性论证。

     被告刘某某辩称：周某提交的 “刘某某承认渗水” 的物业记录系单方制作，无本人签字，不具法律效力；周某拍摄的自家漏水视频未包含刘某某家场景，无法证明漏水来源。并指出评估报告中 “客厅木地板更换” 与周某诉状中 “仅卧室漏水” 矛盾，主张该项目为虚构；钢琴修复报价无明细，且评估机构无钢琴鉴定资质，其结论不应采信。提交 2024 年 10 月物业打压地暖的记录（显示周某家地暖存在破损），主张可能是周某装修安装吊灯时破坏楼板，导致自家漏水，反诬周某自身过错；同时称物业公司未提前告知 “装修需做好防水防护”，存在管理失职。

     KQ亭公司提交《住宅质量保证书》（载明 “电气管线、给排水管道保修期为 2 年，自 2020 年 9 月 30 日交房起算”），指出漏水发生于 2024 年，已过保修期。强调卧室地面无防水设计要求，漏水系刘某某装修破坏地面防水层所致（虽未提交证据），与房屋建设质量无关。

     幸福基业公司提交《前期物业服务合同》（约定 “业主专有部分设施维修由业主自行负责”），主张地暖管道属专有部分，非物业公司管理范围。出示 2024 年 6 月小区装修巡查台账（显示每月 2 次公共区域巡查，未发现公共管道渗漏），及漏水后协调记录（载明 6 月 16 日 - 20 日多次组织双方协商，刘某某拒绝配合），证明已履行协调义务，无过错。

     法院认可律师提交的漏水对应证据，认为刘某某作为楼上业主，对房屋及附属设施（含地暖）负有管理义务，其无法证明漏水非自家原因，应承担侵权责任。对刘某某 “开发商、物业公司担责” 的主张，因无证据支持，结合律师提交的 “房屋竣工验收报告”“物业巡查记录”，认定开发商和物业公司无过错。损失认定方面以律师提交的评估报告为基础，支持评估报告中的 1.34 万元损失及 3000 元鉴定费，认为评估机构程序合法、数据合理。对未支持的部分（钢琴维修费、律师费等），法院采纳律师 “损失需证据支撑” 的逻辑：钢琴维修费已包含在评估中，律师费非必要支出，租房费无合同证明，故驳回。

04  本案代理律师建议

本案代理律师陈宣宏分析：本案核心是邻里漏水纠纷中责任认定与损失界定。从责任看，法院运用 “优势证据规则”，因刘某某无法证明漏水非其房屋原因，且其作为楼上业主对房屋有管理义务，故判定其担责，为类似邻里纠纷提供 “楼上业主对漏水初步担责” 的裁判思路。

     损失认定上，法院严格区分必要与非必要支出，提醒当事人主张赔偿需提供充分证据。此外，案件明确开发商保修责任范围、物业公司管理边界，对业主维权及企业履职均有指导意义，也警示邻里间遇纠纷应理性举证协商，避免矛盾升级。