01  案件概述

2014 年，田某为借款将热沙（上诉人）名下房屋的所有权证抵押给钟某（被上诉人）。热沙来汗出具《委托书》授权钟某办理房屋过户事宜并公证，随后与钟某签订《房屋转让协议》，约定以 30 万元转让案涉房屋，热沙来汗出具 30 万元房款《收条》。钟某向帕尔某某（原审被告）转账 194,240 元，帕尔当日转 18 万元给田某；钟某还提前偿还案涉房屋按揭贷款 18,651.4 元，并支付过户个人所得税 2,860.99 元。

     热沙与帕尔于 2015 年离婚，案涉房屋为热沙来汗婚前财产。因借款未偿还，钟某、唐某某（被上诉人）多次诉讼，最终以民间借贷纠纷起诉，要求田某、帕尔偿还借款及利息，热沙承担抵押担保责任。一审法院判决支持部分请求，热沙不服上诉，主张签字时不知情、房屋为婚前财产不应执行、不应偿还按揭贷款，便委托瀛台律师巨建辉上诉。

一审判决（部分）田某、帕尔向钟某、唐某某支付借款 194,240 元；田某支付借款 55,760 元。田某、帕尔支付逾期利息 66,898.95 元及后续利息；田某支付逾期利息 19,204.52 元及后续利息。若田某、帕尔不履行上述债务，钟某、唐某某有权申请拍卖案涉房屋偿还债务。热沙来汗支付代偿按揭贷款 18,651.4 元；田某、帕尔支付个人所得税 2,860.99 元。

     二审判决维持一审判决第一、二、四、六、七、八项；撤销第五项（房屋拍卖条款）。若田某、帕尔不履行债务，热沙来汗在不超过债务人未清偿部分三分之一范围内承担赔偿责任。驳回钟某、唐某某其他诉讼请求。

02  本案依据的法律法规

一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，民事纠纷案件适用民法典规定（另有规定除外）。

二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条：未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的，民间借贷合同无效。

三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第十七条第二款：主合同无效导致担保合同无效，担保人有过错的，承担赔偿责任不超过债务人不能清偿部分的三分之一。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条（缺席判决）、第一百七十七条第一款第二项（改判或变更原判决）。

03  法院判决

上诉人（热沙）意见：签字时刚生完孩子、看不懂国语，被帕尔、田某欺骗，合同无效。案涉房屋为婚前财产，离婚后归其所有，不应作为执行标的。未向钟某、唐某某借款，不应承担按揭贷款偿还责任，且需抚养孩子、无其他房产，房屋是生活必需。

     被上诉人（钟某、唐某某）意见：热沙自愿签字并办理公证，交付房产证等，知晓房屋转让及担保事宜，主张受骗无依据。热沙出具 30 万元收条，钟某实际支付款项并偿还贷款，一审按 25 万元认定已对其有利。热沙家庭困难非钟某导致，且其可能有其他住房，帕尔也应承担抚养义务。

     原审被告（帕尔）意见：仅是田某的驾驶员，银行卡被田某使用，转账款项实际由田某取得，自己未收款。签字时流程仓促，未告知内容，田某抓着热沙的手签字。

     法院认定：民间借贷合同无效：钟某向不特定对象提供借款，形式统一，具有经常性、营利性，未取得放贷资格，符合《民间借贷规定》第十三条，借贷合同无效。担保责任认定：热沙签订《房屋转让协议》《委托书》等并办理公证，未对行为撤销或作出合理解释，存在过错。因主合同无效导致担保合同无效，故按过错承担责任。债务主体与金额：一审认定田某、帕尔共同借款 194,240 元，田某个人借款 55,760 元，证据充分，予以维持。代偿按揭贷款：钟某代为偿还贷款使热沙受益，热沙应返还该款项，一审认定正确。

04  本案代理律师建议

本案代理律师巨建辉分析本案：合同效力的核心影响：二审法院认定钟某构成 “职业放贷人”，借贷合同无效，这是本案裁判的关键转折点。主合同无效直接导致原担保合同（房屋抵押）失去效力，一审判决的房屋拍卖条款因此被撤销，体现了对非法放贷行为的否定性评价。

    担保人过错的界定：热沙主张 “受骗签字”，但未能提供充分证据推翻其签字、公证及交付产权证明的行为。法院认定其对担保行为存在过错 —— 作为完全民事行为能力人，应对签字行为承担审慎注意义务，即便存在信息不对称，也不足以完全免除责任。最终按 “债务人不能清偿部分的三分之一” 确定责任，平衡了过错与公平原则。

     婚前财产的执行限制：案涉房屋为热沙婚前财产，二审未支持直接拍卖，而是转化为过错赔偿责任，既考虑了财产性质的特殊性，也避免了担保人因一次过错丧失基本居住保障，体现了法律对民生权益的兼顾。

     代偿款项的性质认定：按揭贷款由钟某实际支付，且该款项用于清偿热沙名下房屋的债务，使其房屋产权无瑕疵，构成 “不当得利”，故热沙需返还，该认定符合公平原则和损益相抵规则。

     案件启示：个人在签署法律文件时应尽到审慎义务，避免因 “不知情”“被欺骗” 等理由抗辩，否则难以得到法院支持；出借人需遵守放贷资质规定，否则可能导致合同无效并影响担保效力；涉及不动产担保时，应明确合同性质（买卖还是担保），避免因形式瑕疵引发纠纷。