01  案件概述

北京西城区一套老房子，扯出了祖孙间的物权纠纷：85 岁的王某某痛失女儿后，又被外孙郭某 1 告上法庭，要求赔偿 “出租房屋的租金”—— 理由是 “设立居住权的房子不能出租”。北京市西城区的这套房子，原本登记在王某某与女儿孙某某名下，母女各占 50% 份额。

     2018 年孙某某去世，生前留下遗嘱，将自己的 50% 份额留给母亲王某某。可 2019 年经法院调解，事情发生了转折：调解协议约定：房子归王某某的外孙郭某 1 所有，王某某协助办理过户；郭某 1 需给付王某某 90 万元房屋折价款；核心条款：王某某对该房屋享有 “居住权”。这份 “保障居住” 的协议，成为了纠纷的导火索。后来女儿、配偶先后离世，85 岁的王某某无法独自居住，便搬到养老院，将房子委托中介出租 —— 租金成了她养老院费用的重要补充。

     可郭某 1 得知后，突然提起诉讼：设立居住权的房子不能出租，需赔偿租金损失！” 面对外孙的起诉，年迈的王某某急忙委托北京瀛台律师事务所应诉，一场关乎老人养老权益的 “居住权之争”，就此展开。

本案一审瀛台律师揪出 “居住权” 核心漏洞 —— 未登记，不算《民法典》规定的居住权。庭审中，郭某 1 拿着《民法典》第三百六十九条（“设立居住权的住宅不得出租”），主张王某某出租房屋违法。但瀛台律师立刻指出关键问题“调解协议里约定的‘王某某享有居住权’，不等于《民法典》规定的‘居住权’。法院驳回对方诉请。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

二、《中华人民共和国民法典》第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

三、《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

四、《中华人民共和国民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

03  法院判决

瀛台律师提出《民法典》明确规定 “不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力”，设立居住权必须向登记机构申请登记。调解协议签订时，结合《民法典》施行时间与实际登记情况，双方仅约定 “王某某有权居住使用”，并未办理居住权登记。既然未登记，就不构成《民法典》意义上的 “居住权”，自然不适用 “不得出租” 的条款。

     最终，一审法院完全采纳瀛台律师的代理意见，判决：驳回原告郭某 1 的全部诉讼请求。

      二审：再破 “限制使用” 借口 —— 未约定 “不得出租”，老人有权合理用房屋郭某 1 不服一审判决，向市第二中级人民法院提起上诉。瀛台律师继续代理二审，进一步强化辩论焦点“民事活动需遵循公平原则，王某某并非无偿取得居住权 —— 她让渡了房屋的所有权（房子归郭某 1），还放弃了部分房屋折价款利益，才换来了居住使用的权利。”

律师强调：双方在调解协议中，从未约定 “王某某取得居住权后不得出租”，在没有明确限制的情况下，郭某 1 无权禁止王某某通过出租房屋获取养老费用。从公序良俗角度看，保障 85 岁孤老的基本养老权益，远比限制房屋使用更重要。

       二审法院认可瀛台律师的观点，最终判决：驳回上诉，维持原判。至此，瀛台律师代理的这场 “祖孙房屋物权案”，一审、二审均胜诉，王某某的养老租金得以保住，合法权益得到了切实保障。

04  本案代理律师建议

本案瀛台代理律师分析：1. 居住权的本质：“居者有其屋”，保护弱势群体。居住权是 “不改变房屋所有权，居住权人依法占有、使用房屋的用益物权”，核心是保障弱势群体的居住需求 —— 比如离婚后经济困难的妇女、无人赡养的老人、未成年人等。像本案中的王某某，通过调解协议获得居住使用权利，正是居住权 “保障功能” 的体现。

2. 居住权的设立：必须 “登记”，否则不生效

很多人误以为 “合同约定居住权就够了”，但根据《民法典》第三百六十七条、第三百六十八条，设立居住权必须满足两个条件：

· 签订书面居住权合同（明确当事人、房屋位置、居住期限等）。向登记机构申请居住权登记，登记后才发生法律效力。

      本案中，王某某与郭某 1 仅在调解协议中约定 “居住权”，未办理登记，因此不构成法定居住权，也就不受 “不得出租” 的限制。

3. 居住权的使用：“不得出租” 不是绝对，有约定从约定。《民法典》第三百六十九条规定 “设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”—— 这意味着：若居住权合同中明确约定 “可以出租”，居住权人有权出租房屋；

      若未约定，需结合实际情况判断：像本案中王某某出租房屋是为了获取养老费用，且未损害郭某 1 的核心权益，从公平和公序良俗角度，也应认可其使用权。

4. 居住权的价值：不止 “居住”，还能盘活房屋资源，居住权的设立，还能实现 “房屋价值最大化”：比如老人 “以房养老”，将房子卖给他人，同时设立居住权至自己去世，既能拿到卖房钱改善养老生活，又能保障 “老有所居”；再比如保障性住房（公租房、廉租房），通过设立居住权，让承租人的居住权益更稳定，避免 “随时被赶走” 的风险。