01  案件概述

本案为行政登记纠纷，被上诉人邓某因不服河北省香河县人民法院一审判决，与上诉人香河县自然资源和规划局（以下简称香河县自规局）、赵某金、邓某1、邓某2、WQ房地产开发有限公司（以下简称WQ公司）产生争议。

     2024 年 3 月，邓某1、邓某2向香河县自规局申请将华都BY园小区 1 号楼东楼 0007 号门市变更登记至其名下并获批准。邓某认为该登记行为违法，诉至法院请求撤销。一审法院判决撤销该登记，上诉人不服上诉委托瀛台律师陈刚、刘英安诉至二审法院，二审法院审理后改判，驳回邓某的诉讼请求。

一审判决：撤销香河县自规局为邓某1、邓某2颁发的冀（2024）香河县不动产 000****号不动产权证。二审判决：撤销河北省香河县法院（2024）冀 1024 行初 162 号行政判决；驳回邓某的诉讼请求。一审案件受理费 50 元，二审案件受理费 50 元，均由邓某负担。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第二百零九条；二、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第八十九条第一款第二项；三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条

03  法院判决

邓某（被上诉人）意见：WQ公司在法院查封期间对案涉 0007 号门市进行登记取得的产权证违法无效，基于此的转移登记也违法；案涉门市已于 2015 年由WQ公司交付其占有使用，WQ公司无权私自处置；邓某1、邓某2与WQ公司提交的登记资料系恶意串通伪造。

     香河县自规局（上诉人）意见：为邓某1、邓某2办理变更登记符合程序法和实体法规定，不存在违法之处；邓某申请行政复议已超过法定期限，应驳回其诉讼请求。

     陈刚、刘英安律师提出：邓某对 0007 号门市不享有合法所有权，与被诉行政行为无利害关系，不具备诉讼主体资格；其依据生效民事判决申请变更登记，登记行为合法有效，且已实际占有使用该门市；相关执行裁定书不应作为撤销其产权证的依据。

     WQ公司（上诉人）意见：邓某占有案涉门市系通过提交虚假宅基地证所致，并非其真实意思交付；其将 0007 号门市交付邓某1、邓某2符合生效判决，且邓某仍多占房屋；办理转移登记的相关材料真实，登记行为合法。

     法院认定：不动产物权变动以登记为生效要件，仅交付未登记不发生所有权变动。WQ公司在法院查封期间对案涉门市进行登记，因法院未向香河县自规局送达查封手续，且查封笔录未禁止产权登记，故该登记不当然违法无效。

    河北省高院生效民事判决已确定WQ公司需向赵某金等人交付相应面积房屋，2024 年 3 月 4 日案涉门市未处于查封状态，香河县自规局依据相关材料为邓某1、邓某2办理登记不违反法律规定，不侵害邓某权益。

    邓某虽称案涉门市已交付其占有使用，但未进行登记，不能认定其取得所有权。

04  本案代理律师建议

本案代理律师陈刚、刘英安分析本案：本案核心在于行政登记行为的合法性以及不动产物权归属的认定。二审法院严格依据不动产物权登记生效原则，明确仅有交付行为而未办理登记不能产生所有权变动的法律效力。对于查封期间的登记行为，法院结合是否送达查封手续等实际情况，认定该登记并非当然无效，体现了对行政登记行为合法性审查的严谨性。

     从各方证据来看，生效民事判决为案涉房屋的权属分配提供了基础依据，香河县自规局在案涉门市未处于查封状态且材料齐全的情况下办理登记，符合法定程序。此案提示，不动产物权变动需重视登记的法定效力，同时在涉及房屋等不动产的纠纷中，应妥善留存相关证据，遵循法定程序维护自身权益，避免因程序瑕疵或证据不足影响权益实现。