【案件回放】

1998年10月19日，Y公司与被告文某签订了一份商铺买卖合同，约定Y公司向文某出售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22.50平方米，每平方米售价16, 363.73元，总价款368, 184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，该合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，文某按约支付了全部价款。1998年11月3日，Y公司将2B050号商铺交付文某使用，但一直未办理产权过户手续。
  1998年，原告Y公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉和公司经营。1999年6月，嘉和公司因经营不善停业。同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物中心也停业。小业主因两次停业无法正常经营，部分小业主遂与嘉和公司的债权人集体上访，要求退房或偿还债务。在此期间，Y公司的股东也两次变更，新股东为了重新开业，拟对时代广场重新规划布局，为此与大部分小业主陆续解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。文某与另一户邵姓业主购买了约70平方米的商铺，虽其商铺无法经营，但坚持不退商铺，导致Y公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置。Y公司遂起诉文某，依情势变更为由，请求法院判令解除双方签订的商铺买卖合同。

某法院最终经审理判决原告Y公司与被告文某签订的商铺买卖合同予以解除；被告文某给原告Y公司返还时代广场内编号2B050的商铺，于本判决生效之日起10日内交付；原告Y公司返还被告文某的商铺价款368184元，赔偿文某商铺的增值额163516元，合计531700元，于本判决生效之日起10日内付清；原告Y公司赔偿被告文某逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失48万元，于本判决生效之日起10日内付清。

【瀛台律师论法】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告Y公司与被告文某签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，文某履行了给付价款的义务，Y公司也将商铺交付给文某使用。但Y公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。由于该行为发生在民法典生效之前，故应适用当时的法律规定，即《合同法》的有关规定，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让Y公司继续履行合同，则Y公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为文某的22．50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营 22．50平方米的商铺，事实上也达不到文某要求继续履行合同的目的。为衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同。

鉴于被告文某在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证文某能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。原告Y公司同意在商铺买卖合同解除后，除返还文某原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外，还给文某补款68万元，这一数额足以使文某的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。

【瀛台律师提醒】

有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。